Recht van opstal juridisch en fiscaal toegelicht

Naast vruchtgebruik en erfpacht is ook het recht van opstal een juridisch begrip met een lange traditie. In deze bijdrage focussen we eerst op de burgerrechtelijke aspecten. Daarna bekijken we ook enkele fiscale aspecten.

Recht van opstal juridisch

Bij het recht van opstal zijn twee partijen betrokken: de opstalgever en de opstalhouder. De opstalhouder heeft het recht om gebouwen, werken of beplantingen aan te brengen op een grond waarvan de opstalgever eigenaar is. De opstalhouder is dan eigenaar van de gebouwen (de 'opstallen') en de opstalgever van de grond. Bijzonder aan dit contract is dat het recht op natrekking wordt uitgesloten. In principe is in ons burgerlijk recht de eigenaar van de grond immers automatisch eigenaar van de gebouwen die er op staan ( = het recht van natrekking). Bij het recht van opstal wordt dat contractueel uitgeschakeld.

Een opstal recht kan worden afgesloten ten bezwarende titel (waarbij de opstalhouder een vergoeding betaalt aan de opstalgever) of om niet (waarbij er geen vergoeding moet worden betaald).

De wettelijke bepalingen die het recht van opstal regelen, dateren net als de regels betreffende het erfpacht uit 1824. Ook hier vind je de regels niet terug in het Burgerlijk Wetboek, maar in afzonderlijke wet, de Opstalwet.

De regels van deze wet zijn (weer net als bij erfpacht) hoofdzakelijk van aanvullend recht. De partijen zijn dus vrij om andere afspraken te maken.

Een opstalrecht kan maximaal voor vijftig jaar worden afgesloten. Er geldt geen minimumtermijn.

Aangezien de opstalhouder eigenaar is van het gebouw, mag hij dat ook zelf opnieuw verwijderen zonder de toestemming van de grondeigenaar.

Aangezien de opstalgever eigenaar van de grond blijft, is hij vrij om de grond te verkopen. Daarbij moet hij natuurlijk wel de rechten van de opstalhouder respecteren. De koper zal bijvoorbeeld moeten aanvaarden dat er een recht van opstal op de grond rust.

Recht van opstal fiscaal

Bij vestiging

Het vestigen van een recht van opstal heeft geen directe fiscale gevolgen in de inkomstenbelasting. Het heeft wel gevolgen in de registratiebelasting, er moeten namelijk registratierechten op betaald worden.

Tijdens de opstalperiode

De fiscale gevolgen in de inkomstenbelasting van een recht van opstal tijdens de opstalperiode zijn gelijkaardig aan de fiscale gevolgen van het recht van erfpacht. Wanneer de opstalhouder een vergoeding betaalt aan de opstalgever, verwerft die laatste een belastbaar onroerend inkomen. Let wel op: net als ontvangen huurgelden, wordt de vergoeding belast in het jaar van de betaling ook al slaan ze terug op de hele periode. Als de opstalhouder aan het begin van een opstalperiode van bv. dertig jaar een vergoeding betaalt voor die volledige dertig jaar, wordt die in één keer belast (en dus niet gedurende de komende dertig jaar steeds 1/30).

Als de opstalgever een natuurlijk persoon is die beroepsmatig optreedt, of een vennootschap, zijn de ontvangen vergoedingen beroepsinkomsten.

Einde van de opstalperiode

Ook bij het einde van de periode moeten de fiscale aspecten goed in het oog worden gehouden.

Tijdens de opstalperiode zal de opstalhouder een gebouw op de grond zetten. De vraag is dan wat er met het gebouw moet gebeuren als het opstalrecht eindigt. Volgens de Opstalwet wordt de opstalgever eigenaar van het gebouw.  Hij moet de opstalhouder (die het gebouw heeft gezet en er eigenaar van was) daarvoor wel vergoeden.

Als de betaalde vergoeding overeenkomt met de werkelijke waarde van het gebouw is er geen probleem. Er ontstaan maar fiscale vragen als er geen vergoeding wordt betaald of als de vergoeding te laag is. De  fiscus staat argwanend tegenover opstallen die gratis of bijna gratis overgaan naar de opstalgever en zal deze handeling al helemaal met argusogen bekijken als de partijen op een andere manier met elkaar verbonden zijn (de opstalhouder is een vennootschap en de opstalgever is werknemer of bedrijfsleider). De zaakvoerder krijgt dan 'gratis' het gebouw van zijn werkgever/onderneming. De fiscus wil dan deze gratis verkrijging belasten als een voordeel van alle aard. De fiscus moet dan wel  bewijzen dat de belastingplichtige het voordeel heeft verkregen uit hoofde van het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid bij de onderneming.

KANTOOR VOSSELAAR
Antwerpsesteenweg 188
2350 Vosselaar
Tel. 014 62 21 90
Fax 014 61 92 58

KANTOOR LOMMEL
Louis Pasteurstraat 17c
3920 Lommel
Tel. 011 55 04 10
Fax 011 55 04 19

info@vanmiert.be