Een onroerend goed verhuren aan uw vennootschap, waarom niet?

Geld uit uw vennootschap halen kan op verschillende manieren. Uiteraard zal u zichzelf een bezoldiging uitbetalen. Daarnaast kan de vennootschap dividenden uitkeren. Maar heeft u er al eens over gedacht een onroerend goed in uw eigendom aan uw vennootschap te verhuren.

Onroerend inkomen wordt minder zwaar belast

Door een onroerend goed aan uw vennootschap te verhuren, kan u op een fiscaal voordelige manier geld uit uw vennootschap halen. Het huurgeld dat u ontvangt is immers een onroerend inkomen, dat minder zwaar belast wordt dan een beroepsinkomen. Als u een onroerend goed verhuurt aan een vennootschap, is het onroerend inkomen gelijk aan de volledige huurprijs + de huurvoordelen. U mag er evenwel forfaitair 40 % kosten aftrekken. Van de bezoldiging die u als bedrijfsleider ontvangt, kan u maar 3 % kosten forfaitair aftrekken. Om netto hetzelfde bedrag over te houden, moet u zichzelf dus een hoger loon dan huurgeld uitbetalen.

Bovendien zal dit onroerend inkomen niet meetellen om de door u verschuldigde sociale zekerheidsbijdrage te berekenen.

Maar: 'huur' kan 'loon' worden

De fiscus ziet het natuurlijk niet graag gebeuren dat iedere bedrijfsleider slechts een klein loon uit zijn vennootschap haalt en de rest aanvult met ontvangen huurgelden.

Daarom werd er een bepaling ingevoerd, op basis waarvan de huur die een bedrijfsleider ontvangt, toch als loon kan worden belast. De fiscale wetgever heeft een formule bedacht om het plafond (maximum huurgeld dat men mag vragen) te berekenen. Al wat de bedrijfsleider boven dat plafond ontvangt als huurgeld, wordt in loon 'geherkwalificeerd'. Deze regeling geldt enkel voor de zgn. bedrijfsleiders van de eerste categorie: bestuurders, zaakvoerders, vereffenaars en gelijksoortige functies. Bedrijfsleiders van de tweede categorie (personen die een leidende functie van commerciële, technische of financiële aard hebben) worden er niet door geviseerd. Het geldt bovendien enkel voor gebouwde onroerende goederen die verhuurd worden, en niet voor terreinen, gronden.

De formule gaat als volgt: gerevaloriseerd kadastraal inkomen van het gebouw × 5/3.

Het KI of kadastraal inkomen is een begrip dat vaak gehanteerd wordt bij het bepalen van uw onroerend inkomen: het is de (fictieve) forfaitair geraamde nettohuuropbrengst, m.a.w. de huurprijs die u normaal voor het goed zou kunnen krijgen.

Dit KI wordt gerevaloriseerd, het vaststaande bedrag van het KI wordt vermenigvuldigd met een jaarlijks wijzigende coëfficiënt (voor aanslagjaar 2013: 4,10).

Voorbeeld

Een bedrijfsleider verhuurt gedurende 2012 (aanslagjaar 2013) een gebouw met een KI van 4.000 EUR tegen een maandelijkse huurprijs van 1.500 EUR aan zijn vennootschap.

De jaarlijkse huurprijs bedraagt dus 1.500 × 12 = 18.000 EUR.

Op basis van het KI kan de overdreven huurprijs berekend worden.

Gerevaloriseerd KI × 5/3 = 4.000 × 4,10  × 5/3 = 26.466,66.

De drempel is hier niet overschreden.

Stel dat de bedrijfsleider voor hetzelfde pand een maandelijkse huurprijs van 3.000 EUR vraagt. In dat geval bedraagt de jaarlijkse huurprijs 36.000 EUR. Het plafond (26.466,66 EUR) is wel duidelijk overschreden. Het verschil: 36.000 - 26.466,66 = 9.533,34 EUR. Dit bedrag zal als loon belast worden, de 26.466,66  wordt wel als onroerend inkomen belast.

Omzeilen van de 'herkwalificatie'

Vooral in het verleden probeerden sommige bedrijfsleiders aan deze herkwalificatie in loon te ontsnappen door een huur-onderverhuurconstructie op te zetten. Dit werkte als volgt: bedrijfsleider A verhuurt zijn gebouw voor 10.000 EUR aan zijn broer B, die verhuurt het onmiddellijk verder door aan vennootschap C (waarvan A zaakvoerder is) voor 10.100 EUR. Er is geen gevaar voor 'herkwalificatie' want A verhuurt zelf niet aan zijn vennootschap, maar aan een 'derde' (merk op dat dit zoals in het voorbeeld (broer), meestal een familielid van A is).

Deze constructie wordt meestal door de fiscus doorprikt op basis van de 'algemene antimisbruikbepaling' en geherkwalificeerd in een rechtstreekse huur van A aan C. Het is immers vrij duidelijk dat B op kunstmatige wijze in de verrichtingen is betrokken. Het is dus beter u niet aan dergelijke constructies te wagen.

KANTOOR VOSSELAAR
Antwerpsesteenweg 188
2350 Vosselaar
Tel. 014 62 21 90
Fax 014 61 92 58

KANTOOR LOMMEL
Louis Pasteurstraat 17c
3920 Lommel
Tel. 011 55 04 10
Fax 011 55 04 19

info@vanmiert.be