Onderverhuring: een goed idee?

Via een tussenpersoon kan u een onroerend goed waarvan u eigenaar bent, verhuren aan uw eigen vennootschap. Zo kan u geld uit uw vennootschap halen. Maar is dat wel een goed idee? Het heeft voordelen en nadelen. We sommen ze voor u op.

Wat is onderverhuren?

A verhuurt een goed aan B, die het op zijn beurt verder verhuurt aan C. Deze laatste verhuring (tussen B en C) wordt 'onderverhuring' genoemd. Er bestaat geen contractuele band tussen A en C. Zij zijn (in theorie) vreemden voor elkaar. Tussen A en B bestaat er een gewoon huurcontract, net als tussen B en C.

Inkomsten uit onderverhuring worden in de regel belast als een divers inkomen aan een tarief van 15%. Het is bovendien niet de ontvangen onderhuurprijs die wordt belast, maar het verschil tussen de ontvangen huur en de kosten die gemaakt zijn om deze inkomsten te bekomen (o.a. de zelf betaalde huurprijs).

voorbeeld

Een bedrijfsleider is eigenaar van een onroerend goed en wil dit verhuren aan zijn vennootschap. Hij kiest er voor om het onroerend goed eerst te verhuren aan zijn broer voor een prijs van 1.000 euro per maand. Zijn broer verhuurt het pand op zijn beurt terug aan de vennootschap van de bedrijfsleider voor 1.100 euro per maand. Het divers inkomen van de broer bedraagt slechts 100 euro per maand (de huur die hij ontvangt - de huur die hijzelf betaalt).

Waarom onderverhuren?

Waarom zou u het ingewikkeld maken door een tussenpersoon te gebruiken in plaats van rechtstreeks aan uw eigen vennootschap te verhuren?  Er bestaan twee belangrijke redenen om te kiezen voor een onderverhuur via een derde.

Verhuren aan particulier is voordeliger

Een natuurlijk persoon, die een onroerend goed verhuurt aan een vennootschap (die het goed beroepsmatig zal gebruiken), wordt belast op basis van de werkelijk ontvangen huurprijs. Een verhuur aan een particulier (voor privédoeleinden) wordt enkel belast op het kadastraal inkomen (KI) + 40% en dit ongeacht de hoogte van de huur.

voorbeeld

Grijpen we terug naar het voorbeeld hierboven. Stel dat het pand van de bedrijfsleider een KI heeft van 1.500 euro. Als de bedrijfsleider het goed aan zijn broer verhuurt, verwerft hij fiscaal gezien een onroerend inkomen  van 2.100 euro (1.500 euro + 40%). Als hij direct aan zijn eigen vennootschap verhuurt voor een huurprijs van 1.000 euro. heeft hij een jaarlijks roerend inkomen van 12.000 euro (de werkelijk ontvangen huurprijs). Hij heeft in realiteit de zelfde inkomsten (in beide gevallen zal hij in werkelijkheid 12.000 euro ontvangen), maar hij wordt er veel meer op belast als hij aan zijn vennootschap verhuurt.

Soms is huurprijs bezoldiging

Een bedrijfsleider kan maar een beperkte huur vragen aan zijn 'eigen' vennootschap. De wet voorziet immers dat een (hogere) huur niet als een onroerend inkomen, maar als een beroepsinkomen wordt belast. Beroepsinkomsten worden niet enkel zwaarder belast, maar hebben nog andere nadelen (verschuldigd worden van sociale bijdragen, mogelijke vermeerdering wegens onvoldoende voorafbetalingen, lagere forfaitaire kostenaftrek, ...).

De wet schrijft een formule voor om te berekenen wat een 'normale huurprijs' is die een bedrijfsleider aan zijn vennootschap mag vragen: 5/3 van het gerevaloriseerd KI. De 'revalorisatie' houdt rekening met wijzigende prijzen en wordt jaarlijks door de Koning bepaald (voor aanslagjaar 2012 bedraagt die 3,97).  Met deze formule berekent men een grensbedrag. Alles wat de bedrijfsleider krijgt boven dit grensbedrag, wordt als bezoldiging gezien.

voorbeeld

We nemen ons voorbeeld er terug bij. Dit levert het volgende resultaat 1.500 (KI) x 3,97 x 5/3 = 9.925 euro. Dit bedrag is dan een 'normale' huurprijs die de bedrijfsleider aan zijn vennootschap mag vragen. Als hij 1.000 euro huur vraagt (12.000 per jaar) wordt dit bedrag overschreden. Alles boven de 9.925 euro wordt beschouwd als een extra loon dat de bedrijfsleider van zijn vennootschap heeft gekregen (in dit geval 2.075 euro) en wordt zwaarder belast.

Waarom toch niet onderverhuren?

Het is intussen wel duidelijk dat een onderverhuurconstructie heel wat fiscale besparing kan opleveren. De fiscus staat er echter wantrouwig tegenover. Meestal heeft de tussenpersoon (zoals in ons voorbeeld vaak een familielid van de bedrijfsleider) eigenlijk niets met de hele huur/onderverhuur te maken. Eigenlijk wil de bedrijfsleider rechtstreeks aan zijn vennootschap verhuren, maar gebruikt hij de tussenpersoon enkel om een fiscale besparing te doen. Als u er geen goede reden voor heeft, kan de fiscus zulke constructies bestrijden via de bekende antimisbruikbepaling.

Als de fiscus dat succesvol kan doen, wordt de tussenpersoon gewoon weggedacht. Dat betekent: een hoger onroerend inkomen en het risico dat een deel van de huur als loon wordt belast.

Wees dus gewaarschuwd. Als u toch wil doorgaan met het opzetten van een huur/onderverhuur-constructie, hou dan zeker de volgende elementen in de gaten (deze tips zijn gebaseerd op de houding die de rechtspraak heeft aangenomen - wie overdrijft krijgt ongelijk en dan wint de fiscus).

Zorg voor een schriftelijke overeenkomst en laat ze registreren. Zo is er een vaste datum van de overeenkomst. U kan dan later makkelijker bewijzen dat u de situatie niet geveinsd heeft.

Respecteer de contractuele verhoudingen en betaal op een correcte manier. Het is van groot belang dat de betaling op een correcte manier gebeurt. De huurder moet betalen aan de verhuurder. De onderhuurder moet betalen aan de onderverhuurder. U moet die tussenstap nemen: het is zeer verdacht als de onderhuurder (de vennootschap) rechtstreeks betaalt aan de oorspronkelijke huurder (de bedrijfsleider). Burgerrechtelijk bestaat er immers geen contractuele band tussen de verhuurder en de onderhuurder.

Vraag een normale prijs: als de tussenpersoon een prijs vraagt die slechts een paar euro boven de originele huurprijs ligt (bv. bedrijfsleider aan broer 1.000 euro; broer aan vennootschap 1.050 euro), is het duidelijk dat die tussenpersoon er maar een paar zakcenten aan overhoudt (dat is geen normale onderverhuurder, die winst wil maken op zijn onderverhuur). 

KANTOOR VOSSELAAR
Antwerpsesteenweg 188
2350 Vosselaar
Tel. 014 62 21 90
Fax 014 61 92 58

KANTOOR LOMMEL
Louis Pasteurstraat 17c
3920 Lommel
Tel. 011 55 04 10
Fax 011 55 04 19

info@vanmiert.be