Meeneembaarheid: wat is dat precies?

Wie in België een woning koopt, moet daar belastingen (registratierechten) op betalen. In Vlaanderen bedraagt het tarief in principe 10%, of 5% als u een meer bescheiden woning koopt (het bekende ‘klein beschrijf’). Wat gebeurt er dan als u uw woning verkoopt en een nieuwe koopt?

We leggen het uit aan de hand van enkele voorbeelden (alle bedragen staan in euro, ook voor de jaren dat we nog met de frank betaalden).

Vroeger: telkens opnieuw betalen

Tot 2002 moest u telkens opnieuw registratierechten betalen als u een nieuwe woning kocht. Bovendien bedroeg het tarief toen nog 12,5% in plaats van 10% (sinds 2002). Deze tarieven zijn enkel geldig in Vlaanderen. In Brussel en Wallonië geldt nog altijd 12,5% als standaardtarief.

voorbeeld

U heeft in 1980 een huis gekocht voor 100.000 euro. U betaalde toen onmiddellijk 12.500 euro belastingen (12,5% van 100.000). In 1998 verhuisde u. U verkocht uw oude woonst en kocht een nieuwe woning voor 140.000 euro. U betaalde opnieuw registratierechten op de koop van dit nieuwe huis. Dit kostte u deze keer 17.500 euro.

Sinds 2002: een 'rugzakje' voor betaalde registratierechten

Om te vermijden dat men telkens opnieuw registratierechten moest betalen, heeft de Vlaamse decreetgever in 2002 de meeneembaarheid ingevoerd. Deze meeneembaarheid is als een 'rugzakje' waarin u letterlijk de belastingen die u bij een eerdere aankoop heeft betaald, naar de volgende koop kan meenemen.

U kan tot 12.500 euro 'meenemen'. Deze grens geldt per woning en niet per persoon. Als u met z'n tweeën een woning verkoopt/nieuwe woning koopt, mag u dus geen 25.000 euro meenemen.

voorbeelden

Als we kijken naar ons eerste voorbeeld: u heeft in 1980 al eens 12.500 euro betaald. U koopt uw nieuwe woning in 2002 (na de invoering van de meeneembaarheid). U betaalt voor de woning 140.000 euro. Hierop zou in principe 14.000 euro belastingen moeten betalen (het tarief is ondertussen verlaagd tot 10%). Omdat u in 1980 al 12.500 euro heeft betaald, mag u die nu in rekening brengen :14.000-12.500 = 1.500. U moet deze keer nog maar 1.500 euro (bij)betalen.

U kocht in 2002 een huis voor 100.000 euro, waarop u 10.000 belastingen betaalde. In 2005 koopt u een nieuwe woning voor 180.000. Op deze tweede aankoop bent u in principe 18.000 euro belastingen verschuldigd: u heeft echter al 10.000 euro betaald in 2002. U betaalt nu dus slechts 8.000 euro. (Vermits u de eerste keer slechts 10.000 euro betaalde, kan u natuurlijk in uw rugzakje geen 12.500 euro meedragen).

U kocht in 2003 een woning voor 300.000 euro, de registratierechten bedragen 30.000 euro. In 2010 koopt u een woning voor 450.000 euro. De registratierechten bedragen in principe 45.000 euro. U heeft al 30.000 euro betaald, maar mag daarvan slechts 12.500 euro meenemen. U betaalt dus nog 32.500 euro bij (45.000 - 12.500).

Voorwaarden

Zowel de oorspronkelijke als de nieuwe woning moeten in het Vlaams Gewest liggen.

De regeling geldt enkel voor natuurlijke personen.

De regeling geldt enkel voor het pand dat u als woning-hoofdverblijfplaats gebruikt. Ook de nieuwe woning moet u als hoofdverblijfplaats gebruiken (geen meeneembaarheid dus  voor vakantiewoningen, tweede woningen, enz.)

U moet de oorspronkelijke woning verkopen. De volgorde is niet van belang, maar er mag tussen de twee verkopen maximaal twee jaar zitten:

u kan eerst uw oude woning verkopen en dan een nieuwe kopen: dat neemt u de betaalde belastingen echt mee (dit wordt ook wel eens 'verrekening' genoemd);

u kan al een nieuwe woonst kopen en pas achteraf uw oorspronkelijke woning verkopen: in dat geval betaalt u bij de aankoop de volle pot van de registratierechten, maar kan u tot 12.500 euro terugvragen als u uw eerste huis verkoopt (dit noemt men 'teruggave').

Een probleem: u koopt uw nieuwe woning met btw

U kan een nieuwe woning (mét de bijhorende grond) echter ook aankopen met toepassing van btw in plaats van registratierechten. U betaalt dus wel belastingen op de aankoop, maar geen registratierechten.

De Vlaamse decreetgever had deze mogelijkheid helaas niet voorzien. Dat gaf een probleem voor wie zijn nieuwe woning met btw kocht. In dat geval kon u immers de betaalde registratierechten niet meenemen. U kon de al betaalde registratierechten niet verrekenen met de te betalen btw. Uw rugzakje bent u dus kwijt: dit betekent een fiscaal verlies van 12.500 euro.

voorbeeld

U koopt een appartement (A1) in 2008 voor 125.000 euro, waarbij u 12.500 euro registratierechten betaalt. In 2011 koopt u een nieuwbouwwoning (A2) voor 200.000, met toepassing van btw, ten belope van 42.000 euro. U kan de 12.500 euro niet aftrekken en betaalt dus terug de volle pot. Bovendien gaat uw 'rugzakje' voorgoed verloren. Als u de nieuwbouwwoning (A2) later terugverkoopt en nog een andere woning (A3) koopt, kan u de betaalde registratierechten (voor A1) toch niet meer gebruiken.

Uit dit voorbeeld blijkt duidelijk dat er een ongelijkheid ontstaat tussen de personen die hun tweede woning kopen met registratierechten, en diegenen die btw moeten betalen.

Deze situatie werd voorgelegd aan het Grondwettelijk Hof. Deze instantie is bevoegd om te oordelen of wettelijke regels discrimineren of ongelijk behandelen, wat volgens de Grondwet verboden is.

Het Hof oordeelde begin 2012 dat deze regeling inderdaad in strijd is met de Grondwet. Dat wil zeggen dat de Vlaamse decreetgever deze regeling moest aanpassen. Dat is in juli 2012 ook effectief gebeurd.

Hoe werkt de nieuwe regeling?

Er is goed nieuws en slecht nieuws.

Het slechte nieuws:  u kan nog steeds de registratierechten niet verrekenen met verschuldigde btw.

Het goede nieuws: uw rugzakje met registratierechten gaat niet verloren, maar mag u meenemen naar een latere aankoop met registratierechten.

Dit is inderdaad vrij complex. Een voorbeeld kan het hopelijk verduidelijken.

voorbeeld

U heeft in 2007 een huis gekocht (A1)  aan 200.000 euro, met 20.000 euro registratierechten. In augustus 2012 verkoopt u (A1) en koopt u een nieuwbouwwoning (A2) voor 350.000 euro, waarop u 21% btw betaalt (73.500 euro). Op dit moment betaalt u de volle pot: u mag de 20.000 euro die u in 2007 betaalde nu niet aftrekken van de verschuldigde btw. Als u echter later beslist de nieuwbouwwoning (A2) te verkopen en een andere woonst (A3) te kopen ter waarde van 400.000 euro, met 40.000 registratierechten, mag u alsnog uw rugzakje (beperkt tot 12.500 euro) terug bovenhalen. Bij de aankoop van (A3) betaalt u dus geen 40.000 euro, maar 27.500 euro.

U merkt er blijft een ongelijkheid bestaan: wie een woning met btw aankoopt, moet dus wachten tot een latere aankoop voor hij zijn rugzakje kan gebruiken. (Er is echter weinig hoop dat dit nog wordt gewijzigd: hoewel er feitelijk een ongelijkheid blijft bestaan, is de discriminatie strikt juridisch weggewerkt).

De nieuwe regeling geldt met terugwerkende kracht tot 1 januari 2011 (dus ook voor het verleden).

KANTOOR VOSSELAAR
Antwerpsesteenweg 188
2350 Vosselaar
Tel. 014 62 21 90
Fax 014 61 92 58

KANTOOR LOMMEL
Louis Pasteurstraat 17c
3920 Lommel
Tel. 011 55 04 10
Fax 011 55 04 19

info@vanmiert.be