Een vakantiewoning in het buitenland

Wie droomt er soms niet van een leuk huisje in de Provence, of een landgoed in Toscane ? Het zijn mooie dromen, die soms ook uitkomen. Zorg er dan wel voor dat ze niet uitmonden in een nachtmerrie. Vooraleer u overgaat tot het aankopen van een vakantiewoning in het buitenland, moet u dus goed op de hoogte zijn van alle fiscale en juridische gevolgen.

Wij geven hierbij alvast een algemeen overzicht van de elementen waar u rekening mee moet houden. Als uw plannen concreter worden,  kan een expert u verder helpen met specifieke informatie over de verschillende landen.

Word ik belast in België of in het buitenland ?

In België wordt u als onbeperkt belastingplichtige, dat wil in feite zeggen als Belgisch rijksinwoner, belast op uw wereldwijd inkomen. Wie in België woont, wordt dus belast op zijn inkomsten, waar ook ter wereld die gerealiseerd zijn. Wie een onroerend goed bezit in het buitenland wordt geacht daaruit een onroerend inkomen te halen. Dit leidt er dan ook toe dat u in principe belast zal worden op uw buitenlandse vakantiewoning. Let op : het gaat over de situatie waarbij u een vakantiewoning heeft in het buitenland, maar wel in België blijft wonen en dus niet over de situatie waarbij u uw woning hier verkoopt om in het buitenland te gaan wonen.

Als u de woning niet verhuurt, wordt het inkomen dat u uit uw buitenlandse vakantiewoning haalt (hier eigenlijk:  fictief wordt geacht te halen) bepaald op de 'huurwaarde' van het goed. Als u de woning wel verhuurt, vormen de werkelijke huurprijs en huurvoordelen die u ontvangt uw onroerend inkomen.

Ook het land waar de woning gelegen is, zal echter de inkomsten uit het onroerend goed willen belasten, omdat de bron van de inkomsten op zijn grondgebied gelegen is. Zo zal ook België een goed dat op zijn grondgebied ligt, belasten, als de eigenaar in het buitenland woont.

Riskeert u dan twee maal belast te worden : eenmaal in België en eenmaal in het buitenland ? Gelukkig meestal niet. België heeft immers met een hele reeks landen verdragen afgesloten 'tot vermijding van dubbele belasting'. Zo'n verdrag bevat regels die bepalen welk land belasting mag heffen, als beide landen menen een (wettelijke) grond te hebben om te belasten. Het verdrag geeft aan welk land er 'heffingsbevoegd' is. In de meeste van deze door België afgesloten 'dubbelbelastingvedragen' wordt de heffingsbevoegdheid voor onroerende inkomsten toegekend aan het land waar het onroerend goed gelegen is. Dat wil zeggen dat het land waar het vakantiehuisje gelegen is, mag belasten en dat België de inkomsten moet vrijstellen, evenwel met progressievoorbehoud. Dit laatste wil zeggen dat bij het vaststellen van het toepasselijk tarief, wel met die niet-belaste inkomsten rekening wordt gehouden.

 Bij de aankoop van het goed

In de meeste landen zijn er bij de aankoop van een onroerend goed een vorm van registratierechten verschuldigd. In sommige gevallen wordt er (ook) btw geheven. Deze verschillen uiteraard sterk van land tot land, zodat u de specifieke regelgeving moet bekijken.

Hou er daarnaast rekening mee dat naast nationale of federale belastingen, op onroerende goederen ook vaak nog regionale en lokale (gemeentelijke) belastingen drukken.

Ook nog dit...

Een buitenlandse 'notaris' heeft niet noodzakelijk dezelfde taken als een Belgische notaris. Ga goed na wat het exacte takenpakket is van de raadgevers die u gebruikt.

U kan Belgische planningstechnieken niet zomaar toepassen in het buitenland. Pas u dus aan de regels van het land waar u een onroerend goed wil kopen aan.

Verlies ook de andere lokale wetgeving niet uit het oog, o.a. welke bouwvergunningen heeft u nodig, welke formaliteiten moet u vervullen,...

KANTOOR VOSSELAAR
Antwerpsesteenweg 188
2350 Vosselaar
Tel. 014 62 21 90
Fax 014 61 92 58

KANTOOR LOMMEL
Louis Pasteurstraat 17c
3920 Lommel
Tel. 011 55 04 10
Fax 011 55 04 19

info@vanmiert.be